38 / 47
38
תהליך התכנון הוא דינאמי – כל הזמן יש תכניות חדשות. היום בחיפה רצות על אותו תחום
ארבע תוכניות מתאר במקביל, ברמה הארצית, ברמה המחוזית, וברמה המקומית – הכל עם
הכל, וצריך לראות איך מתאמים את הדברים. בהיבט של ניהול סיכונים ובחינת החומרים
המסוכנים, חשוב להבין שהתהליך התכנוני אינו מבטל תוכניות קודמות. תהליך תכנון על שטח
שחלה עליו כבר תכנית מאושרת יכול, בדרך כלל, להוסיף זכויות. זאת אומרת, אם למישהו
היה מגרש באזור התעשייה במפרץ חיפה, היו לו שם %051 לבנייה לשימושים כאלו ואחרים –
התוכנית הבאה שתבוא לא תיתן לו פחות אחוזי בנייה. היא יכולה לתת לו יותר אחוזי בנייה,
יכולה לתת לו יותר שימושים או לשנות שימושים שהערך הכלכלי שלהם זהה או עולה על
הקודם. זאת אומרת שהמצב התכנוני קיים, אין דרך לבטל אותו, ותיכף אסביר היכן מסתתר
הקונפליקט עם המדריך לניהול סיכונים של המשרד להגנת הסביבה.
חשוב להבין שבעל הקרקע אינו חייב לממש את זכויותיו, ולכן, פעמים רבות ניתן לראות
מגרשים ריקים. אולם זה שמגרש ריק, זה לא אומר שמחר בבוקר יזם לא יכול לבוא ולהוציא
שם היתר בנייה בהתאם למה שמותר לו על פי התכנית המאושרת. וזה מעורר בעיה, כי
נראה שיש מגרשים ריקים ויש מגרשים שכבר פותחו, ואם התכנית המאושרת מאפשרת
מגוון שימושים, גם תעשייתיים וגם מסחריים, אז היזם יכול לבקש להקים מבנה לשימוש כפי
שמותר לו, גם אם זה שימוש מסחרי ליד חומרים מסוכנים )איור 2(.
אם רוצים לשנות מצב על מגרש מסוים מאושר לבנייה, כמו למשל לצמצם שימושים, לצמצם
זכויות, זאת אומרת פגיעה בזכויות המוקנות של בעל הקרקע – הפועל היוצא מכך הוא
שחייבים לתת פיצויים. זאת אומרת, שאתה מגביל זכויות או פוגע בזכויות של גורם.
נקודת המוצא שעליה גובשה תפיסת התכנון במשרד להגנת הסביבה היא שאנחנו מדינה מאוד
צפופה, מאזור באר שבע צפונה אנחנו המדינה השנייה הצפופה ביותר בעולם, קצב הגידול
שלנו מהיר, ולכן בעצם, תפיסת התכנון במשרד להגנת הסביבה היא שאנחנו צריכים לראות
איך מנצלים בצורה יעילה את השטח. מטבע הדברים – המושג של מרחקי הפרדה מהווה בעיה
בהקשר זה.
מבחינה תכנונית, הזכות לבנות במגרש אינה נותנת זכות לפגוע בזכויות של מי שלידך. אתה
רוצה לפתח את המגרש שלך – תפתח אותו לפי הזכויות שיש לך, אתה לא יכול באותה
הזדמנות למנוע מהשכן שלך לעשות את מה שמותר לו לעשות. זאת אומרת, שזה מצב שאנחנו
לא עומדים עליו, הוא בעייתי, אבל זה גם היתרון.